Financiamentos de imóveis iniciados na década de 80 ou 90, cujas prestações terminam em 2008 ou nos próximos três anos, ainda podem trazer dor de cabeça para os mutuários.

Segundo a Empresa Gestora de Ativos (Emgea), criada em 2001 para cumprir o papel de liquidante dos créditos imobiliário originários da Caixa, 30 mil contratos de financiamento vencem nesse período com saldo devedor maior do o valor de mercado do imóvel (contrato em desequilíbrio).

Desse total, 8 mil vencem neste ano e 3 mil já foram liquidados. Pelos contratos, ao vencer o prazo de financiamento, o saldo devedor é automaticamente refinanciado pela metade do prazo original.

O diretor-presidente da Emgea, Valter Correia da Silva, explica que isso acontece devido aos planos econômicos adotados nas décadas de 1980 e 1990 e à criação do Plano de Equivalência Salarial. Ou seja, enquanto a dívida era reajustada pela correção monetária mais 10,5% ao ano, as prestações eram corrigidas com base nos reajustes salariais dos trabalhadores.

Ele diz que o Plano de Equivalência Salarial serviria “hipoteticamente” para que o mutuário pudesse honrar com os compromissos, em uma época de alta da inflação. “Gerou uma uma distorção total, porque o mutuário pagava uma prestação baixa, porque o salário não acompanha a inflação e o financiamento dele foi crescendo de uma forma exponencial. O problema foi postergado”.

Silva acrescentou que quando acabam as prestações muitos mutuários acham que a dívida foi quitada. “Mas quando ele vai ver, vai ter quitar uma nova casa e às vezes um pouquinho mais. Então, a prestação às vezes passa de R$ 500 para R$ 3 mil,  por exemplo. O resíduo é o saldo devedor, ou seja, o que ele não conseguiu pagar”.

“As pessoas precisam ter bom senso e saber que estão pagando muito pouco. Tem gente que paga de prestação muito menos do que de condomínio, então alguma coisa está errada. Ninguém pode achar vai levar tanta vantagem assim”.
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O diretor-presidente da Emgea afirmou que a solução proposta ao mutuário pela empresa é descontar tudo o que já foi pago do valor atual de mercado do imóvel. “A gente está mandando carta para as pessoas virem negociar antes que vença o contrato”, disse. Ele ressaltou que como o mercado imobiliário está aquecido, o valor dos imóveis está em alta. “Então quanto mais tempo o mutuário levar para nos procurar, maior será o valor de avaliação do imóvel, ou seja, maior vai ser a dívida”.

A negociação pode ser feita nas agências bancárias da Caixa, que presta esse serviço à Emgea. O mutuário pode também fazer uma simulação na página da Emgea na internet. Para isso, é necessário informar o valor de mercado do imóvel. Se o mutuário considerar a simulação conveniente, o próximo passo é pedir a avaliação oficial feita pela Caixa. Neste caso é cobrada uma taxa de R$ 400.

Entrento, segundo Silva, a maioria dos mutuários prefere recorrer à Justiça, em vez de negociar diretamente com a empresa. “As pessoas recorrem à Justiça por desorientação e porque já têm uma cultura de que ou você recorre à Justiça ou vai ser passado para traz, vai ser enganado”.

Segundo ele, uma associação de mutuários procura a todos para orientar a entrar na Justiça. “É desnecessário, a mesma proposta que a gente faz na Justiça é a proposta que a gente faz no processo administrativo. Mas todo cidadão pode procurar um advogado e a Justiça para garantir que seu direito seja plenamente garantido”.

Silva orienta os mutuários a procurar a Caixa para negociar e, em seguida, se achar necessário, conversar com um advogado que pode analisar se a proposta está correta. Atualmente, há 120 mil contratos na Justiça. Desde 2001, quando a Emgea foi criada, foram feitas 51 mil audiências de conciliação, com cerca de 55% de acordo.

Pela proposta da Emgea, o mutuário pode refinanciar o saldo devedor, com prestações corrigidas pela Taxa Referencial (TR) mais 9,5% ao ano, ou pagar o que falta à vista, com desconto de 10%. O mutuário pode usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para quitar a dívida.

“Desde a primeira prestação, o mutuário já está amortizando. No sistema anterior não, ele ficava pagando juros até a metade do contrato para depois começar amortizar”, explicou. Ao final do financimento, o imóvel estará quitado.