Mudanças recentes na regulamentação HIS e HMP e mais fiscalização sobre a destinação das unidades mudam o cenário para os investidores
Os empreendimentos classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) se consolidaram como protagonistas no mercado imobiliário paulistano. Dados compilados pelo Secovi-SP e pela Abrainc mostram que, entre janeiro de 2019 e setembro de 2024, mais de 248 mil unidades desse tipo receberam alvará na cidade, o equivalente a 75% de todas as moradias aprovadas no período. O crescimento acompanha a alta demanda por moradia acessível na cidade e os incentivos para construção desse tipo de imóvel – um cenário que também tem chamado a atenção de investidores.
“Nos últimos anos, HIS e HMP deixaram de ser apenas uma política habitacional e passaram a representar uma parcela relevante do mercado imobiliário. Isso abre oportunidades, mas também exige atenção às regras específicas que regulam esse tipo de empreendimento”, explica Rafael Steinbruch, Head de Real Estate e cofundador da Yuca, empresa de investimentos e soluções imobiliárias e pioneira na gestão de apartamentos HIS e HMP.
Para investidores, quatros aspectos merecem atenção. Confira!
1- Mudanças recentes nas regras aumentaram a atenção sobre esse tipo de imóvel
Nos últimos meses, o debate sobre HIS e HMP ganhou força em São Paulo. A publicação do Decreto nº 64.244/2025 atualizou os valores máximos de venda e aluguel dessas unidades e reforçou as regras para enquadramento de compradores e locatários. Ao mesmo tempo, a Câmara Municipal instaurou uma CPI para investigar possíveis casos de desvirtuamento da destinação dessas moradias, ou seja, quando unidades voltadas à população de menor renda são utilizadas fora das regras previstas.
Esse movimento elevou o nível de fiscalização e aumentou o risco de penalidades para quem não segue a regulamentação, colocando o tema no radar de investidores.
2 – As regras limitam liquidez no curto prazo e exigem atenção na estratégia da venda
Imóveis classificados como HIS e HMP seguem regras específicas de comercialização, que impactam diretamente a liquidez do investimento. Além dos tetos de preço e dos critérios de renda para compradores ou locatários, há restrições que permanecem por um período determinado.
Na prática, até 10 anos após a emissão do Habite-se, o proprietário deve respeitar os limites de valor e de enquadramento do público-alvo. Só após esse prazo o imóvel pode ser comercializado livremente, a preço de mercado e sem restrições. “Isso significa que o investidor não pode vender ou alugar o imóvel livremente no curto prazo. O enquadramento da unidade define tanto o preço máximo quanto o perfil de renda de quem pode adquirir ou alugar o imóvel para moradia”, explica Steinbruch.
3 – A locação é permitida mas o aluguel por temporada não
Embora a locação seja uma alternativa viável nesse tipo de ativo, o uso para aluguel por temporada, comum em plataformas digitais, não se enquadra nas diretrizes do segmento. Com isso, investidores que apostaram nesse modelo precisam ajustar a estratégia, priorizando contratos de longo prazo, alinhados às regras de destinação dessas moradias.
4 – A gestão do imóvel faz diferença para evitar problemas no futuro
A operação de imóveis HIS e HMP tende a ser mais complexa do que a média do mercado. Questões como geração de demanda específica, análise de documentação e processo de certificação para garantir o enquadramento dos inquilinos são etapas essenciais.
Quando bem estruturado, esse tipo de investimento pode capturar a alta demanda por moradia nas grandes cidades, desde que conte com uma gestão preparada para operar dentro das regras do segmento.
“Esse é um segmento que deve continuar relevante nos próximos anos, porque responde a uma demanda estrutural por moradia nas grandes cidades. Para investidores, é uma oportunidade bastante interessante, já que o rendimento de aluguel pode até superar aos de apartamentos livres e, após dez anos, o potencial de valorização é maior. O diferencial está em compreender o funcionamento dessas categorias e estruturar bem a gestão do ativo desde o início”, conclui o cofundador da Yuca.
